Research studies

Mécanismes fonciers et fabrique périurbaine dans la ville de Fouchana -Tunisie

Land tenure mechanisms and the peri-urban fabric in the town of Fouchana, Tunisia

 

Prepared by the researcher

  • Doctorante – Fatma Zemzeme, ENAU-Université de Carthage-Tunisie
  • Pr. Najem Dhaher, ENAU-Université de Carthage-Tunisie

Democratic Arabic Center

Journal of Urban and Territorial Planning : Seventeenth Issue – September 2023

A Periodical International Journal published by the “Democratic Arab Center” Germany – Berlin

Nationales ISSN-Zentrum für Deutschland
ISSN (Online) 2698-6159
ISSN   (Print)  2699-2604 
Journal of Urban and Territorial Planning

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Résumé

La périurbanisation dans les pays en développement présente un bilan préoccupant. Ce phénomène s’est fortement accéléré depuis la fin du 20ème siècle induisant par conséquent une consommation excessive en ressources naturelles et foncières (Bogaert, Halleux, 2015). Cette situation s’aggrave dans un contexte d’urbanisation sauvage et anarchique avec une croissance incontrôlée, démesurée et désordonnée des périphéries urbaines où s’exerce aujourd’hui une forte pression foncière qui favorise une absence de gestion du foncier avec la rareté de plans d’urbanisme adaptés (UNFPA, 2007 ; Barthel, 2006).

Il en résulte que la dynamique d’accès au foncier urbain a participé à la création de deux formes spatiales conjuguées entre espace formel et espace informel. En effet, la complexité des modes d’accès au foncier soulève la question de l’intégration à la sphère des activités formelles et des pratiques informelles qui permettent à une grande partie de la population d’accéder au sol pour pouvoir se loger.

De telles évolutions sont observables dans le Grand Tunis, qui a connu depuis les années 70, un phénomène de périurbanisation massive suivant la direction Sud de l’agglomération tunisoise. Ceci a donné naissance à plusieurs noyaux urbains à l’instar de la ville de Fouchana qui constitue avec la ville de Mhamdia une conurbation formant un nouveau pôle urbain au sud de la Capitale Tunis par la jonction des quartiers El Mourouj, Mhamdia et Sidi Hcine (AUGT, 2002).

Par nombre de ces approches, l’article essaye de comprendre comment les mécanismes fonciers permettent-ils d’expliquer la fabrique urbaine et périurbaine dans la commune de Fouchana.

Abstract

Peri-urbanization in developing countries is a worrying trend. This phenomenon has accelerated sharply since the end of the 20th century, leading to excessive consumption of natural resources and land (Bogaert, Halleux, 2015). This situation is worsening in a context of uncontrolled and anarchic urbanization, with uncontrolled, disproportionate and haphazard growth on the outskirts of cities, where strong land pressure is exerted today, fostering a lack of land management with the scarcity of appropriate urban plans (UNFPA, 2007; Barthel, 2006).

As a result, the dynamics of access to urban land have contributed to the creation of two spatial forms, formal and informal. Indeed, the complexity of access to land raises the question of the integration of formal activities and informal practices that enable a large part of the population to access land for housing.

Such developments can be observed in the Greater Tunis area, which since the 1970s has seen massive peri-urbanization in the southern direction of the Tunis conurbation. This has given rise to a number of urban nuclei, such as the town of Fouchana, which together with the town of Mhamdia forms a conurbation that forms a new urban hub to the south of the capital, Tunis, by linking the El Mourouj, Mhamdia and Sidi Hcine districts (AUGT, 2002).

Through a number of these approaches, the article attempts to understand how land tenure mechanisms help explain the urban and peri-urban fabric in the commune of Fouchana.

  1. Introduction

La question foncière parait au cœur de la fabrique urbaine et périurbaine dans les pays du Sud. Elle laisse dévoiler les difficultés rencontrées par les pouvoirs publics dans la gestion foncière et l’incapacité du secteur formel de répondre à la demande en logement, ce qui est à l’origine de la prolifération de l’habitat spontané. Cela explique pourquoi la fabrique urbaine des villes africaines est fécondée par des oxymores, des ambivalences et des confusions entre les frontières du formel et de l’informel, du légal et de l’illégal, dans le cas du foncier notamment (Gyon, 2019).

Par ailleurs, ces dynamiques de modalités d’accès au foncier urbain dans les pays en voie de développement ont participé à l’accélération du phénomène de la périurbanisation. A cet effet, la population des villes africaines va plus que tripler au cours des quarante années à venir.

  1. La notion des pratiques foncières

La relation à la terre s’exprime différemment selon les contextes historiques et géographiques, à travers les usages et les pratiques régies par règles définissant des droits très variables selon l’organisation des sociétés (Levesque, 2014).

Afin d’appréhender la notion de pratique, on s’est basé sur l’analyse avancée par Bailey (1971) fondée sur l’interactionnisme. A cet égard les pratiques foncières sont définies à partir de l’interaction entre les règles normatives et les règles pragmatiques. On entend par règles normatives l’ensemble des règles qui présentent des lignes générales de conduite. Elles ne prescrivent aucun type particulier d’actions mais délimitent plutôt de façon assez large le changement des actions possibles. A cet égard trois types de règles prennent naissance :

  • Les coutumes foncières autochtones
  • Les règles reconnues par les étrangers en vue d’aménager les coutumes
  • La législation officielle

L’emboitement des pratiques se nourrit en même temps de la réglementation officielle et les règles traditionnelles des habitants, toujours vivaces (Mathieuu, 1990). Il s’agit d’importer des règles utilisées dans une autre arène au sein d’une même arène. C’est ce que Le Roy a appelé par les pratiques foncières « métissées » ambivalentes   et opportunistes (Le Roy, 1987).

A la différence de l’arène, le champ est un concept « ouvert ». C’est un marché au sens métaphorique où les acteurs dotés de capitaux divers sont en concurrence. Il s’agit d’un système de relations indépendantes des populations, qui n’est en aucun cas de l’ordre de l’interaction (Bourdieu et Wacquant, 1992). L’emboitement des pratiques foncières peut dévoiler deux formes d’organisation différentes qui se conjuguent manifestant une relation entre le formel et l’informel qui s’accumulent et s’emmêlent. Ce cadrage a été bel et bien emprunté dans des différentes recherches pour devenir une constante des théories urbaines et de la planification.

  1. Les pratiques informelles publiques

Commençant par Macfarlane (2016) qui  a essayé d’emblée  de conceptualiser  la distribution entre le formel et l’informel dans les différents théories, en étant soit un  simple qualificatif, une manière d’exprimer une réalité dans l’aménagement des villes, un dispositif de ségrégation dans différents secteurs de la ville, ou une méthode d’analyse des formes de pratiques urbaines spécifiques dont il s’attache Au demeurant, il a analysé l’informalité politique suivant plusieurs démarcations des pratiques formelles et informelles. Il a apporté un regard critique de la politique de formalisation, tant au niveau de son affirmation contre les bidons-villes que dans les formes de clientélisme de la planification soi-disant formelle (Mcfarlane, 2016).

De même l’informalité politique dans un contexte de clivage entre le formel et l’informel dans les productions foncières a été bel et bien évoquée par Bouchentouf (2012). In facto, elle a attiré l’attention sur les pratiques informelles dans les productions foncières en affirmant que le fait de bruler une étape de la production foncière formelle induit un glissement vers l’informel (Bouchentouf, 2012). Dans ce contexte, elle a tenté d’expliquer le concept de « l’irrégularité foncière », en se référant aux entorses de processus des productions des agences foncières publiques pour dégager trois actes.  Il s’agit de la vente du terrain sans, permis de bâtir, acte de propriété, la construction des lots avant l’obtention de l’acte de propriété et la revente des lots construits pour gagner la rente différentielle par rapport au prix initial d’acquisition. Il en découle l’hybridation des quartiers périphériques entre le formel et l’informel, à travers l’irrégularité foncière, qui est responsable d’une nouvelle forme de la fabrique urbaine.

L’enchevêtrement entre le légal et l’illégal dans l’organisation de la ville se poursuit dans les études urbaines, à l’instar de Clerc (2010), qui a prêté une attention particulière à l’urbanisation des villes du sud, particulièrement les villes du monde arabe. Pour ce faire, elle a mis en avant le rôle des politiques foncières dans la formation des quartiers informels et la mutation des quartiers formels vers l’informel, en notant qu’il suffit un peu d’informel pour ne plus être formel (Clerc, 2010). En effet, la création et la prolifération des quartiers informels sont étroitement liées aux pratiques informelles publiques, à savoir la réglementation inadéquate et l’acuité des conflits fonciers générés, la lenteur et les manques urbanistiques ainsi que l’insuffisance de la politique de la protection sociale et son rôle sur la propagation de l’informalité.

Ce bilan mitigé entre l’informalité politique et les pratiques formelles dans les quartiers spontanés, rend difficile la distinction entre ces deux formes antagonistes, notamment avec un marché foncier qui ressemble à celui des quartiers formels. Cette ressemblance est bel et bien existante au niveau du mode du financement du logement et des procédures de transfert qui se caractérisent par un aspect informel, de façon que les quartiers formels et informels connaissent le même sort en termes d’insécurité foncière.

La rigidité et le clientélisme de la politique foncière des pays du sud et leur rôle dans la transgression des règles sont fortement annoncés dans les propos de Chopin (2006), qui a décrit la situation du foncier à Nouakchott par l’informel rationnalisé où derrière le chaos apparent et le sentiment que tout relève du secteur informel. Il existe une organisation des codes et une manière de procéder inter-mémorisée par les individus (Chopin, 2006). Cette transgression de la loi est due à la rigidité du régime foncier marqué par l’étatisation de l’offre foncière, la lourdeur des procédures et la multiplicité des acteurs. Au demeurant, les transactions immobilières rappellent étrangement les tirages du loto du fait de l’absence du cadastre, titres de propriété, qui sont remplacés par des permis d’occuper délivrés par l’État.

L’enchevêtrement formel/informel peut être différemment abordé dans une relation de cause à effet où les quartiers informels qui sont produits en contestation aux politiques publiques, sont réhabilités par l’État, qui par ce fait a encouragé la réapparition de l’informel. C’est dans cette perspective, que Deboulet (2011) a tenté d’expliquer le rôle des politiques publiques dans la fabrique des quartiers informels du monde arabe et les limites du localisme de la politique de régulation. Il a, entre autres, évoqué le faible accompagnement social des opérations de réhabilitation. Cela sous-entend que les programmes de réhabilitation ont fait des pressions sur les populations les plus précaires en faisant bénéficier, in contrario, une autre population qui n’est pas précaire. De ce fait, ces programmes n’ont pas pris en considération les pratiques foncières, notamment la sécurisation foncière, car il a été démontré que ce qui importe au fond aux occupants n’est pas tant la propriété que la sécurité foncière (Razzaz, 1991)

L’étude de l’informalité politique présentée par Morelle et al (2016) affirme le détachement de la distinction de la ville entre espace urbain ordonné et désordonné, pour prouver assurer l’articulation entre le formel et l’informel comme un processus sous-jacent à la fabrique urbaine. Ils s’intéressent à l’informalité politique à travers l’étude des pratiques et logiques qui sont rejetées du champ de la légitimité. A cet effet, il ne s’agit plus de traiter les approches des politiques publiques dans les phénomènes officielles et visibles mais plutôt dans les pratiques sous-jacentes à savoir la corruption, le clientélisme, les arrangements informels, il en découle alors que l’informalité est politique dans certains cas, par son rapport à la règle de droit, tant dans son opposition au légal que dans les tolérances et justification dont elle peut faire l’objet (Maccagalia, 2004).

  1. Les pratiques informelles des habitants

La dimension sociale a été traitée dans l’étude de Mayen et Soumatoro (2010) pour montrer l’articulation entre le formel et l’informel dans la fabrique urbaine, à travers l’appropriation de l’espace. Il en découle une définition de la relation entre le formel et l’informel comme étant la manière dont un citadin réfléchit à son espace géographique, avec une manière dirigée ou spontanée et irresponsable. Cette confrontation entre ces deux logiques a donné naissance à la ruralisation de la ville où opulence et pauvreté se côtoient. Autrement dit, si les néo-riches se plaisent à affirmer et à afficher leur appartenance au système formel dominant dans leur effort quotidien, les exclus des organisations tenant du système informel, témoignent également leur appartenance au même espace urbain, à l’occupation de l’espace public (Mayer& Soumahoro, 2010).

Par ailleurs, malgré les différentes lectures présentées précédemment de l’analyse de l’intrication entre le formel et l’informel dans le processus de la fabrique de l’espace urbain, le rôle de la politique publique est permanent dans les approches menées pour identifier le chevauchement entre pratiques formelles et informelles dans le contrôle de la ville. En d’autres termes, l’imbrication du formel et informel met en jeu plus fondamentalement les règles et les normes qui produisent des territorialités et des ordres juridiques ou légitimes localisés (Mélé, 2009).

Les pratiques foncières peuvent être aussi génératrices d’espace. Les différentes pratiques humaines créent et font usage de différentes conceptualisations de l’espace (Legros, 2019). Par ailleurs, les rapports de propriété créent des espaces relationnels « absolus » ; qui deviennent le support de mouvement des gens, des biens, des services et de l’information. En d’autres termes des parcelles de terre réalisent également des bénéfices parce qu’elles renferment des relations avec d’autres parcelles sous la forme d’un loyer (Harvey, 2010). Il en va de soi que la production de l’espace urbain et périurbain est la manifestation spatiale des pratiques foncière, en orientant la transformation de la ressource foncière en fonction des intérêts des différents acteurs.  C’est le cas du Grand Tunis qui a connu un phénomène massif de périurbanisation en étant la résultante de plusieurs logiques.

  1. La périurbanisation dans le Grand Tunis entre formel et informel

L’urbanisation des années 70 marque la mutation du fait urbain avec des logiques saillantes, celles de l’étalement et de la densification par le biais des grands projets urbains (Legros, 2003 ; Bounouh, 2004 ; Khedher, 2021). D’ores et déjà, l’étalement urbain a donné naissance à une périurbanisation populaire (Chabbi&Abid, 2008). Ce qu’appelle Halleux et Bogaert (2015) par la dédensification dans les pays du Sud. Ils considèrent que le développement de la périurbanisation est assuré par les couches sociales les plus défavorisées. Ce constat met en exergue le désengagement de l’État en matière d’accès au logement social et son incapacité à régulariser les marchés fonciers. Par ailleurs, l’étalement prend de l’ampleur avec une production formelle qui est sélective dédiée aux classes aisées implantées dans le cadran nord (les opérations des berges du lac, de Ain Zaghouan…) contre des productions informelles refoulées dans la partie sud. De facto, la recomposition fonctionnelle et spatiale a conduit à un mouvement polycentrique sous l’effet des interventions à la fois formelle et informelle, comme l’indique le tableau ci-dessous.

TAB.01 Répartition de l’urbanisation dans le District de Tunis par type d’activités

Entre 1970 et 1985

Type d’urbanisation Surface (ha) %
Habitat légal 2007 39
Habitat spontané 1620 31
Zone d’activités 930 18
Grands équipements 617 12
Total 5174 100

Source : District de Tunis, 1997

En étant la résultante de la migration, la construction de la périphérie à cette époque est assurée par un réseau communautaire (réseau de parents) en matière de financement/construction de logement. C’est pour cette raison, la capitale était submergée par l’habitat spontané, 31% de la production de l’habitat à Tunis était informel (Urba-consult, 1993). De facto, ceci mérite d’être analysé, en vue d’appréhender les caractéristiques sociodémographiques, sociales et morphologiques des différentes générations de l’habitat informel, en vue de retracer leur processus de production foncière. L’extension urbaine se fait dans des zones inappropriées à l’urbanisation. Les villes des anciennes zones de vergers se sont gagnées par l’urbanisation et soumises aux partages successoraux offrant, du coup, des opportunités foncières que l’aménagement urbain n’a pas pu satisfaire.

La partie sud matérialisée par le gouvernorat de Ben Arous, accapare à elle seule 56 % de l’espace en cours d’urbanisation (Agence d’urbanisme du Grand Tunis, 1997). L’urbanisation a gagné cette partie, qui était connue à la base par la dominance de l’activité industrielle. L’habitat informel a gagné du terrain à partir de 1980, qui représentait 29 % de l’ensemble de l’habitat. En effet 25% de l’espace consommé s’est fait sur des terres agricoles inappropriées à l’urbanisation.

Pour assurer l’équilibre entre l’offre et la demande en logement et pour régulariser le marché foncier, plusieurs opérateurs publics en matière de l’habitat ont concentré leur activité dans le cadran sud. Par ailleurs l’AFH est intervenu dans le gouvernorat de Ben Arous avec 37% de son patrimoine foncier (District de Tunis, 1997). Depuis 1982, l’AFH a acquis des terrains dans les villes d’El Mourouj, la nouvelle Médina et Fouchana, pour en faire des opérations d’envergure améliorant la polarisation de la périphérie sud.

D’autres opérateurs publics ont participé au développement formel de la périurbanisation, à l’instar de la SNIT qui a contribué par 25 % de son ensemble des réalisations. Malgré l’effort fourni par les opérateurs publics au cours des années 80, la partie sud occupait la dernière place en matière de desserte des infrastructures et des équipements de base avec la partie ouest de la capitale. Leur niveau de service est souvent inférieur de deux ou trois fois aux moyennes calculées (District de Tunis, 1997).

L’urbanisation continue à s’intensifier au cours des années 80. La ville compacte qu’occupe la capitale (zone métropolitaine centrale) s’emploie à densifier ses banlieues proches et lointaines et poursuit son extension. Ce phénomène qui s’est accéléré avec la configuration en 1987 du choix libéral fondé sur le plan d’ajustement structurel, a provoqué un véritable déploiement industriel en faveur du semi-urbain et villageois local des deux couronnes urbaines situées respectivement à 30-40 et 60-70 km autour de la capitale (Dlela, 2011).

Tab 02.Évolution des effectifs de la population dans la commune de Tunis et dans les communes périphériques 

Date Commune

de Tunis

% Commune

périphériques (banlieues)

% Total

 

 

% Taux de croissance

du Grand Tunis

1969 468.997 69 210.606 31 697.603 100  
              3.17
1975 566.419 63 333.826 37 900.247 100  
              4.72
1984 598.655 47 683.855 53 1.282.510 100  
              2.75
1994 674.142 40 1.009.821 60   100  
              2.08

Source : INS (1966, 1984,1994)

Cet ajustement structurel est accompagné par un retard de réalisation des opérations formelles sur la demande foncière qui est expliqué par :

  • La pression croissante sur le marché
  • La recherche des terrains excentriques éloignés du centre
  • L’expulsion vers la grande périphérie de la capitale des couches sociales défavorisées

Par ailleurs la zone métropolitaine marque une évolution à travers :

  • La densification des banlieues proches avec des lotissements de moyen à haut standing
  • L’émergence de nouveaux secteurs suburbains Nord, Sud et ouest à l’instar du lotissement (les Jardins d’Elmenzeh, El Mourouj, les jardins de Tunis) témoignât par ainsi l’évolution de l’urbanisme des projets
  • La formation de la zone périurbaine qui constitue une ligne de conflit avec le voisinage rural avec le secteur ouest de la Manouba, la plaine de Mornaguia.
  • L’origine sociodémographique de l’habitat périurbain

D’après Urba-consult (1997), les habitants de la périphérie des années 70, sont majoritairement des migrants du Nord-ouest de la Tunisie. Cette migration massive est la résultante des politiques économiques et foncières décidées par l’État au cours de cette période, comme il a été profondément expliqué dans les chapitres précédents. La recherche d’emploi constitue le principal motif de la migration vers la périphérie de la capitale en vue de fuir les conditions lamentables de la campagne (Chabbi, 1995).

On trouve les migrants ruraux récents qui sont à la recherche d’emploi avec un revenu mensuel inférieur à 120 dt (dinars tunisiens) et les ruraux anciens qui demeurent confinés dans le secteur informel avec un revenu mensuel inférieur à 200 dt. Au demeurant deux tiers de l’habitat anarchique périurbain déclare des revenus mensuels compris entre 120 et 200 dt (Urba-consult, 1993). Les habitants de la périphérie sont également des citadins de souche qui appartiennent aux couches citadines pauvres. Contrairement aux immigrés, ils sont dans leur environnement et épargnés au problème d’intégration. Les citadins de souche ont un revenu similaire aux immigrés anciens. Ils sont soit des travailleurs du secteur informel, soit des employés qui font la navette. Parmi les catégories des habitants de la périphérie on note aussi les éléments de la classe moyenne qui représentent 5% des chefs des ménages. Ils occupent les quartiers les mieux desservis en matière d’infrastructure et des grandes parcelles.

  • La périurbanisation des années 2000

D’après l’Agence d’urbanisme du Grand Tunis (2004), l’occupation du sol est estimée à 23458 ha dont 16774 ha sont situés à l’intérieur des plans d’aménagement. Le gouvernorat de Ben Arous représente quant à lui 28 % de l’espace urbanisé. Ce taux important d’urbanisation est expliqué par une dynamique urbaine justifiée par :

  • La réalisation de l’infrastructure liée à la cité sportive de Rades
  • L’élaboration des opérations d’aménagement à l’instar les lotissements Fouchana centre/ ElMghira / cité El Hidhab /El Mourouj 6
  • L’aménagement de la zone industrielle El Mghira
  • Le développement continue de la conurbation Fouchana-Mohamdia

Les opérateurs publics ont joué un rôle important dans la dynamique urbaine de la partie sud de la capitale comme étant le foyer principal de la périurbanisation du Grand Tunis. L’AFH a concentré 300 ha de son patrimoine foncier au cours de cette période dans le gouvernorat de Ben Arous, investis dans la réalisation des opérations phares d’El Mourouj 6, les lotissements El Hidhab, El Mghira à Fouchana, soit % de l’ensemble de la consommation annuelle de l’espace de Ben Arous. La SNIT a participé également au développement de cette partie avec une production qui est évaluée à environ 18% de la production annuelle formelle du Grand Tunis.

Hormis le développement des productions formelles, l’accélération de la consommation de l’espace se fait en dehors du périmètre communal pour le début des années 2000, favorisant par ainsi l’essor de l’habitat informel notamment dans le cadran sud (Direction générale de l’habitat Agence d’urbanisme du Grand Tunis, 2007).En effet les nouveaux fronts d’urbanisation continuent à accentuer la périurbanisation dans les zones de l’Ariana, Ben Arous et la Manouba, vu l’évolution éminente de la tâche urbaine dans les zones d’El Mourouj, Mhamdia-Fouchana, Morneg et de part et d’autre de Raoued, l’Ariana et la Soukra.

Somme toute, la consommation de l’espace dans le Grand Tunis se produit d’une manière abusive, inégale et dans les différents sens, qui traduit le caractère accentué du phénomène de la périurbanisation dans un espace métropolitain. Cette urbanisation non réglementaire est marquée par un phénomène d’essaimage qui domine les nouvelles périphéries et les marges à 60 Km de la capitale depuis Tunis (Agence d’urbanisme du Grand Tunis, 2010). Ceci met en filigrane l’étalement périurbain qui se caractérise par son aspect informel et peu contrôlé qui se développe au détriment des réserves foncières et agricoles. Il convient de noter alors, que les zones urbaines dans le Grand Tunis ont doublé entre 2000 et 2010. Elles ont été multipliées par 6.5 depuis 1956 (Saidi et al, 2016).

Tab 03.Évolution de la tache urbaine dans le Grand Tunis entre 1956 et 2013

Année 1956 1975 1987 2001 2009 2013
Surface urbanisée en Ha 5000 10 000 16 000 23 500 32 000 34 000

Source : Saidi et al (2016)

  1. Les mécanismes d’évolution et de formation de l’espace urbain de la ville de Fouchana

La ville de Fouchana a connu un accroissement de la population au cours de la dernière décennie pour atteindre 46.717 milles habitants selon le recensement de l’année 2014, après qu’il était de l’ordre de 36.215 milles habitants en 2004. Son taux de croissance était à l’ordre de 4.23% au cours de la décennie prolongée entre les années 1994 et 2004. La zone d’étude connaît une importante croissance annuelle étant de 2%. Ce taux élevé a été basé sur la migration de main d’œuvre pour l’installation à proximité de la zone industrielle.

Tab04.Évolution de la population de la commune de Fouchana entre 2004 et 2019

Année 2004 2014 2017 2018 2019
Volume de la population 36215 46717 50297 52823 53905

Source : Commissariat de développement régional 2019

La ville de Fouchana est un site spécifique, car elle est localisée au cœur du Gouvernorat de Ben Arous dans une région des plaines basses (<70 mètres) ouvertes sur sebkhat Sejoumi, entourées par des champs d’oliviers et protégés par le Canal Medjerda qui constitue un obstacle pour l’urbanisation.

Figure 01.L’occupation du sol de la ville de Fouchana

Source : Jlassi, 2021

6.1 Du foncier agricole au foncier urbain

L’évolution du foncier urbain prend naissance du foncier agricole. Cette mutation peut être formelle cernée dans des opérations de lotissements réalisées soit par les acteurs privés ou publics. Elle peut être également informelle, en étant le vecteur des opérations de partage situées hors limite du PAU.

La ville de Fouchana était basée sur l’activité agricole. Elle est constituée par la culture, des vignes, de blé et l’oliveraie. Néanmoins l’activité industrielle et la forte pression urbaine ont pris le dessus sur l’activité agricole. Il s’agit d’un faire-valoir indirect à travers l’abandon des terres fertiles et leur transfert en parcelles constructibles. Il en découle un émiettement relativement poussé qui explique le désintéressement à l’activité agricole et l’orientation vers un marché urbain. Selon Hammami& Sai (2008), la mutation du système de production est encouragée par :

  • Le partage de la terre entre héritiers
  • La vente de plusieurs parcelles d’une même tire
  • Le rétrécissement de la surface exploitée et le changement de système de production, orienté plutôt vers un système maraicher et laitier

D’où le marché foncier à Fouchana est devenu concurrentiel. La mutation du foncier agricole et la nature de l’assiette foncière peut nous aider à la compréhension du système de production foncière

6.2 Le foncier urbain à Fouchana entre formel et informel

Le foncier urbain a connu une évolution fulgurante qui accompagne la métamorphose de la ville de Fouchana. Cette évolution est perceptible à travers l’accroissement du patrimoine bâti. Dans ce contexte, l’étude morphologique et diachronique de la situation foncière dans chacun des quatre secteurs composant la ville, nous sert comme un support d’analyse de processus de formation de la filière de production.

A.Le secteur d’El Mostakbl

Cet arrondissement contient le premier noyau d’urbanisation à partir des années 80. Son patrimoine foncier était à la base agricole. C’est pour cette raison, il perd progressivement ses fonctions agricoles, qui s’accentuent avec la progression des habitations individuelles.  Seulement 40% de la superficie est destinée à l’activité agricole. Les vastes domaines de plusieurs hectares appartenaient, jadis au domaine de l’État et plus précisément à l’office de la mise en valeur de la vallée de Majerda (l’OMVVM) deviennent rares. Les propriétés foncières sont morcelées pour des fins d’habitation en suivant le rythme accéléré, car plus de 60 % de la superficie de ce quartier a fait l’objet des opérations de morcellement avec des parcelles qui varient entre 1000 m² et 1 ha. El Mostakbl est l’un des secteurs les plus morcelés de la ville. Son introduction dans les limites du PAU de 1994, sa position stratégique à l’intersection des deux voies structurantes de la ville, constituent des facteurs à la forte demande en habitation et l’accentuation du phénomène de morcellement.

B.Le secteur de Fouchana

Le secteur de Fouchana est contigu au secteur d’El Mostakbl, une grande partie de ses limites est introduite aux limites du PAU. Il est également traversé par une infrastructure structurante. La pression de l’urbanisation et le niveau de morcellement dans cet espace ne facilitent plus une bonne exploitation agricole, qui ne dépasse les 24% de l’ensemble de la superficie du secteur. La motivation pour les opérations de morcellement est très prononcée, qui accaparent 75% de la surface totale. Les opérations de partage ont eu lieu au-dessus du RN3. Ces parcelles sont informellement divisées en petites parcelles qui ne sont pas sécurisées.

C.Le secteur El Hidhab

Le secteur El Hidhab est tardivement touché par l’urbanisation. Une partie de cet arrondissement a été introduite aux limites de la révision du PAU de 2007, suite à une extension qui est relative à la création de la zone industrielle El Mghira crée en 2004. Cet arrondissement a connu un niveau moins négligeable de morcellement qui atteint un pourcentage de 49% de l’ensemble de la superficie.

La partie Sud de ce quartier témoigne également l’existence de plusieurs opérations foncières informelles, que ce soit dans la zone réservée à l’habitat polyfonctionnel, que ce soit dans la zone agricole. Les alentours de la déviation du RN3 sont le siège de plusieurs opérations de partage avec des parcelles qui varient entre 4000 m² et 4 ha, ayant la forme longitudinale propice par la suite à la division des petites parcelles à usage d’habitat.

D.Le secteur d’El Mghira

Ce secteur était à la base un noyau villageois entouré par l’activité agricole où 26 % de la superficie est réservée aux grandes parcelles qui varient entre 5 et 20 ha. Également la forme du parcellaire plus au moins carré est une caractéristique de l’assiette foncière de cette zone.

Autour de ce noyau notamment dans sa partie nord, de nombreuses parcelles issues de morcellement prennent naissance avec des superficies allant de 1 à 5 ha (tableau 38) qui sont destinées soit à l’activité agricole, soit à l’habitat. Néanmoins certaines parcelles sont divisées suivant une forme longitudinale, support de l’habitat informel par la suite.

A proximité de la zone industrielle, les productions formelles sont bel et bien existantes en étant une action d’anticipation à la prolifération de l’habitat anarchique, tout au long de la voie de desserte longeant la zone industrielle. Elles abritent un faible pourcentage atteignant les 4 % de l’ensemble des superficies.

Figure02.Répartition de l’assiette foncière par secteur dans la ville de Fouchana

Source : Élaboration Personnelle, à partir du plan parcellaire de l’OTC 2021

E.Évolution diachronique de la ville entre formel et informel

La situation foncière et la mutation du foncier d’un usage agricole à un usage urbain, nous a permis de retracer l’extension urbaine de la ville, en se basant sur l’évolution de l’occupation du sol.

Avant 1975 : une lente évolution d’un noyau villageois

Fouchana était un ancien bourg rural crée par les militants au 18ème siècle. Le noyau ancien est implanté dans un site défensif. Depuis sa création et jusqu’à l’indépendance le développement urbain de Fouchana, notamment le secteur El Mghira a été trop long et s’est étalé au-delà des remparts de part et d’autre des pistes qui mènent aux vergers agricoles (Jlassi, 2021). L’activité dominante était l’agriculture basée sur la culture maraichère, fruitière et avec moindre importance la culture céréalière.

Entre 1975 et 1985 : les prémisses de l’urbanisation d’une localité

A partir de 1975, Fouchana suit d’une manière sensible la pression de la croissance de la capitale ; elle joue un rôle de banlieue et accueille des familles n’ayant pas pu accéder à la propriété du logement. En effet, la localité a connu une croissance démographique importante où la population a presque doublé en passant entre 2606 hab en 1975 à 5000 hab en 1981.

Cette croissance démographique est accompagnée d’une urbanisation soutenue, favorisée essentiellement par la situation foncière de la localité. L’expansion urbaine se fait sur les ex-pré-coopératives de l’OMVVM et a suivi le sens des voies structurantes, touchant le secteur de Fouchana et El Mostakbl. Par ailleurs, un noyau d’habitat spontané a pris naissance au carrefour des deux voies structurantes, à savoir la MC 39 et La RN3.Quant au secteur El Mghira il a gardé son caractère dominé par l’activité agricole ancestrale.

Entre 1985 et 2004 : Le boom urbain de la ville

Au cours de cette période, la ville de Fouchana a connu une extension urbaine fulgurante accompagnée d’une croissance démographique importante, en comptant 2606 habitants en 1984, le nombre d’habitant est devenu 36215 habitants en 2004. Le nombre de logements a suivi les mêmes tendances de 1400 logements en 1984, il a passé à 9262 logements.  Sur le plan spatial, la tâche urbaine a plus que triplé de superficie, en passant de 100 Ha en 1985 à 370 ha en 2004. Il en résulte que la densité moyenne d’évolution était à l’ordre de 25 log/ha, qui représente une faible densité d’extension prouvant l’étalement urbain et la consommation de l’espace agricole.

Morphologiquement, l’urbanisation a gardé le même sens d’évolution, en suivant la direction Nord de part et d’autre de la MC39. C’est un centre principal qui vient de se consolider et qui s’étale sur 132 Ha, soit la moitié de la surface additionnelle constituée au cours de cette période. En étant le foyer principal de l’urbanisation, cette partie était sollicitée par les opérateurs privés et publics

Après 2004 : Fouchana, la ville périurbaine diffuse et fragmentée

La ville de Fouchana continue sa polarisation avec un rythme d’urbanisation moins soutenu que la période précédente où la tâche urbaine additionnelle était à l’ordre de 90 ha entre 2004 et 2014, soit 35% de la tâche constituée entre 1984 et 2004. Le ralentissement de l’évolution spatiale est accompagné d’une régression de la croissance démographique avec une population qui atteint 46717 habitants en 2014 au lieu de 36215 habitants en 2004. Ce ralentissement est expliqué d’une part, par la régression du phénomène de l’exode rural très marquant au cours des années 80, et d’autre part, par l’effort de la planification due à la révision des limites du PAU en 2007 et à la concentration des productions foncières et immobilières de façon à contenir les opérations informelles et de cerner l’extension urbaine.

Morphologiquement, la tâche urbaine a évolué d’une manière discontinue qui a suivi tous les sens en formant une tache d’huile. Elle est marquée par l’émergence de quelques opérations de lotissement de vocation d’habitat collectif, longeant laRN3 et situées dans le quartier El Hidhab et Fouchana, en étant une orientation dictée par le PAU dans un objectif de réduire la consommation de l’espace.

Figure03.Évolution de la tache bâtie dans la ville de Fouchana en1985 et 2022

Source : Élaboration personnelle à partir d’une image satellitaire entre 1985 et 2022

  1. Conclusion

En conclusion, nous pouvons retenir que les mécanismes fonciers représentent les moyens qui régissent l’utilisation de la ressource foncière. Par ailleurs, la politique foncière constitue un mécanisme important de la gestion foncière. La diversité des régimes et des statuts fonciers, dans les pays du sud et en Tunisie notamment, a nécessité un encadrement juridique de l’usage du foncier.   Au demeurant, la politique foncière a suivi deux principales tendances, la première empruntée dans les années 60, avec la collectivisation de la ressource foncière en vue de réaliser un système de coopératives agricoles et la deuxième tendance concerne la privatisation du foncier dans un contexte de libéralisation du marché économique. Cette politique va de pair alors avec la maitrise de l’urbain et la préservation du patrimoine agricole. C’est pour cette raison que les productions foncières représentent la traduction spatiale des politiques foncières. La privatisation du marché foncier a participé à la création de plusieurs filières, appartenant à la fois à la sphère formelle et informelle. Ceci est dû à une faiblesse institutionnelle, face à l’incapacité de la filière publique et de la filière privée formelle de répondre aux besoins des différents segments de la population. Dans le Grand Tunis, les nouvelles offres foncières ont été créées à la périphérie de la capitale pour répondre à la demande exclue de l’offre foncière publique et privée formelle.

En effet, il parait que la dimension sociale des mécanismes fonciers est exprimée à travers les usages et les pratiques régies par des règles définissant des droits très variables selon l’organisation des sociétés (Leversque 2014). Pour cette raison, parait-il, on trouve des pratiques issues de la législation officielle et d’autres émanent des règles communautaires des habitants. Cependant, on parle désormais d’un enchevêtrement entre les pratiques formelles et informelles, que ce soit l’informalité politique avec ces plusieurs démarcations, à l’instar du clientélisme, le non-respect des procédures dans les productions formelles, etc. et d’autres pratiques citoyennes.

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